Die Thematik ist nicht ganz so neu, wie sie klingt, angesichts des neuen Urteils des vom 20. April 2023 - I ZR 113/22, mit dem der BGH entschieden hat, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist.
Reservierungsvereinbarungen oder Kaufabsichtserklärungen finden sich nahezu bei allen Vermittlungsgeschäften, etwa auch im Kunsthandel, werden dort aber selten in AGB fixiert. In Reservierungsvereinbarungen lassen sich Vermittler von Geschäftsabschlüssen, ein Entgelt dafür versprechen, dass sie sich verpflichten, das betreffende Objekt während eines bestimmten Zeitraumes niemand anderem anzubieten, was grundsätzlich völlig legitim ist. Dies setzt aber bereits ein stattgefundene Vermittlungstätigkeit voraus, etwa nach dem Motto "Würde ich gerne kaufen, kann ich aber erst in drei Monaten".
Indessen gehört es zum Leitbild eines Vermittlungsvertrages, dass eine Provision von einem Erfolg abhängt, soweit nichts anderes individualvertraglich vereinbart wurde. Verpflichtet sich ein Kunde gegenüber dem Makler nur an einen bestimmten nachgewiesenen Käufer zu verkaufen oder aber ein bestimmtes Grundstück zu kaufen, so kann dies nur individuell vereinbart werden, wobei die Regelungen des AGB - Rechts Einschränkungen enthalten können und bei Grundstücksgeschäften ohnehin § 311 b Abs.1 BGB Restriktionen erzwingen kann. Solche Klauseln dürfen daher nicht einseitig gestellt werden und für zahlreiche Fälle vorformuliert werden. Das ist das Kernproblem dieser Fälle.
Der Streit um die Kaufabsichtserklärung zieht sich bereits lange dahin (s. etwa OLGR Düsseldorf, 2001, 1031; BGH, VersrR 1992, 958). Indessen kann ein Makler auch bei einem qualifizierten Alleinauftrag nicht garantieren, dass der Eigentümer nicht an einen anderen veräußerst. Solche Klauseln sind daher für Vermittler sehr riskant. Für den Makler können solche Klauseln sogar Schadensersatzansprüche auslösen. Eine solche Klausel kann sogar nichtig sein, wenn sie jemand zum Vertragsbruch verleiten sollte, § 138 BGB. Ganz abgesehen von Fällen der Überhöhung des Entgelts und bei zeitlicher Unbegrenztheit (BGHZ 103, 235).
Es ist daher nicht so, dass dieses neue Urteil Neuland betritt. Die nächste Frage, die sich hier stellt, ist ein schuldrechliches Veräußerungsverbot. Dass solche Vereinbarungen dem Leitbild des Maklervertrages nicht entsprechen, wird schon lange vertreten (Staudinger/Reuter, §§ 652, 653, Rd. 230).
Der BGH hat nunmehr klare Verhältnisse geschaffen, die aber nicht jede Kaufabsichtsvereinbarung ausschließt, wenn sie individuell getroffen werden sollte.
Der BGH ist der Auffassung, dass der Reservierungsvertrag der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegt, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handelt. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen.
Der Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.
Die Argumentation des BGH, dass eine solche Vereinbarung bereits nicht deshalb überzeugend ist, weil es sich um eine erfolgsunabhängige Provision handeln soll, ist bereits deshalb nicht überzeugend, weil der Kaufvertrag aufgrund der vorausgegangenen Vermittlungsbemühungen überhaupt zustande gekommen ist. Ein Objekt wird nur reserviert, wenn es zuvor eine Vermittlung gegeben hat. Natürlich gibt es Möglichkeiten dies jenseits der AGB - Problematik zu lösen, wobei aber Vorsicht geboten ist.
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